お役立ち情報

2014.09.05 フラット35で対象となる住宅費用について

住宅ローン相談を受けた際に良く出る質問の中に、

「住宅ローンでは諸費用も借りれるのですか?」があります。


フラット35と民間住宅ローンで大きく異なりますが、
まずはフラット35を確認しましょう。
住宅金融支援機構のホームページに記載はありますが、
なかなかたどり着かないため、記載しておきます。

2014.08.22 不動産取得時の贈与税について

【不動産取得時の贈与税】

現在活用できる贈与税非課税制度は2つあります。

①住宅取得等資金の贈与税の非課税制度

・平成26年度中に贈与を受けた場合500万まで非課税

上記どちらにおいても贈与を受けた翌年3月15日までに居住する事が条件となります。
「新築」には翌年3月15日において屋根(その骨組みも含みます)を有し、土地に定着した
建造物と認められる時以後も含むとの事です。
詳細は国税庁のホームページをご覧ください。下記ページの最後のページに記載されています。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

ただ、平成26年に贈与を受けて、仮に翌年3月15日までに認められる建物が建たなかった場合は、
非課税が使えなくなります。
ご注意ください!

②相続時精算課税の選択

相続時精算課税制度を選択した場合2,500万までは非課税となります。
一度相続時精算課税制度を利用した場合、以後現在の贈与制度は活用できません。
前もって相続を受ける制度ですので、相続発生時には贈与された分を相続財産として、
再度計算される事になります。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

2014.04.28 2014年4月 住宅ローン控除制度

2014年4月から2017年12月までの住宅ローン控除は、

限度額4,000万となっています。※消費税8%又は10%を支払った場合

年末の借入残高の1%を上限として、所得税、住民税の還付を受けることができる制度です。

よく、「住宅ローン控除に土地購入の際の借り入れ金額は含める事はできるのですか?」

と、質問を受けますが、

2014.04.07 固定資産税とは・・・

固定資産税とは、土地や建物を所有している人に課される税金の事です。

家を購入する際は、住宅ローンの支払いに加えて、

毎年固定資産税も支払う必要がある事を考えておきましょう!!

仮に土地2,000万、建物2,000万の家を購入すると、

1年間で約28万円!!

月で考えても約23,000円!!

これは家計には大きな負担になります!!

住宅ローンの返済額だけが負担ではありません!!

要注意!!!
※軽減になる特例もあります(^_-)-☆


税額は、

●固定資産税の計算 税額=課税標準 × 1.4%

●都市計画税の計算 税額=課税標準 × 最高0.3%

ですので、

仮に土地2,000万、建物2,000万の家を購入した場合

課税標準額は購入金額の70%と仮定して計算。

土地:固定資産税
課税標準額1,400万×1.4%×1/6=32,667円
200㎡までの住宅用地は1/6に軽減される特例があります。

土地:都市計画税
課税標準額1,400万×0.3%×1/3=14,000円
200㎡までの住宅用地は1/3に軽減される特例があります。

建物:固定資産税
課税標準額1,400万×1.4%×=196,000円
120㎡までの新築の住宅は、1/2に軽減される特例があります。
(3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅 ・・・ 新築後5年間
一般の住宅(上記以外) ・・・新築後3年間)

建物:固定資産税
課税標準額1,400万×0.3%=42,000円

合計284,667円
一般の住宅の場合は当初3年間は建物固定資産税が半額になるので、
合計186,667円
となります。

●建物の評価額は年数毎に下がるため、基本的には固定資産税は下がっていきます!

2014.01.27 住宅ローン審査の必要書類

住宅ローン審査の際に必要な書類とは。

一般的に、
本人・所得の確認資料
実印
健康保険証
運転免許証
源泉徴収票
所得証明(住民税決定通知書又は住民税課税証明書)
住民票謄本(世帯全員記載)
印鑑証明書

物件の確認資料
土地
売買契約書
重要事項証明
謄本
公図
地積測量図

建物
建物配置図
設計図面
請負契約書 (申込時は無くても大丈夫です。)
見積書・注文書
建築確認通知書又は検査済証 (申込時は無くても大丈夫です。)

金融機関によって、違う点もありますが、
基本的には、上記が申込時に必要な書類となります。

2014.01.20 住宅ローン借り換え

住宅ローンの借換えとは・・・

既に住宅ローンを借りている人が、

別の銀行から住宅ローンを借りて、

今借りている銀行の住宅ローンを返済することを言います。

借換えには、諸経費(保証料・事務手数料・登記費用)がかかります。

諸経費がかかっても返済額が安くなる場合に借換える訳です。

例)現在A銀行から変動金利で2.475%で借りています。

残債は3,000万で残り返済期間は30年

仮に金利が変動しなかった場合の総返済額は約4,253万

B銀行は基準金利が2.475%で優遇金利が▲1%の場合、実行金利が1.475%

この場合、仮に金利が変動しなかった場合、総返済額は約3,714万

借換えの諸経費が100万だとすると、

この場合は、4,253万-3,714万-100万=439万のメリットがある事になります。

借換えはしっかりと、諸経費等を考えて行いましょうね!!

2014.01.17 住宅ローン保証料・事務手数料とは・・・

住宅ローン保証料・事務手数料は、住宅ローンを選ぶ時に必ず確認しなければならないポイントになります。

意味合いは違いますが、

保証料も、事務手数料も、住宅ローンを借りる際に負担しなければならない点では同じです。

保証料の相場は1,000万を35年返済で借りた場合、20万~40万程度です。

フラット35の場合は保証料が必要なかったり、

労働金庫で組合員が借りた場合は免除されたりするケースがあります。

事務手数料は31,500円ぐらいが一般的にはかかりますが、

保証料がかからないフラット35の場合は、

借り入れ金額の1%~2%程度を事務手数料として支払う必要があります。

1,000万あたり、10万~20万程度になります。
大きな負担になるポイントですので、

住宅ローンを選ぶ際には必ず確認しましょう!

2014.01.14 返済比率とは・・・

返済比率とは、年収に対する住宅ローン返済額の割合の事です。

例えば、年収500万(税込)の人が3,000万の住宅ローンを金利2%で35年返済で借りたとしましょう。

3,000万の年間返済額は、115,455円/月×12カ月=1,385,460円

1,385,460円÷5,000,000円=27.7%

住宅ローン返済比率は27.7%となるわけです。

銀行側の融資判断の一つにも、この返済比率を考慮しています。

気になる点は、どのくらいまでの返済比率までなら借りれるのか??

ですが、フラット35の場合は年収400万以下は30%まで。

400万超は35%までとなっています。

銀行の住宅ローンは各金融機関によって代わりますが、

25%~40%ぐらいで基準を設けているようです。

2014.01.10 住宅ローン控除手続き

住宅ローン控除手続きは、控除を受ける初年度のみ確定申告が必要となります。

税務署へ持っていくものをまとめてみました。

①源泉徴収票

②土地売買契約書(写し)

③建物請負契約書(写し)

④土地、建物謄本

⑤住宅ローン残高証明書

⑥認印

⑦銀行口座番号(還付金返還先)

⑧住民票

となります。

税務署に行かれる前に一度電話で確認し、

必要書類に漏れが無いか再確認してから、

行くようにしましょう。

二度手間になると時間がもったいないですからね。

以前は確定申告の時期(2月15日~3月15日)に行かなければいけませんでしたが、

今は年明けから還付の手続きはできるようになりましたから、

税務署が忙しくなる前に行っておきましょう^^

2013.12.03 つなぎ融資にかかる費用

つなぎ融資にかかる費用を計算してみました。

是非参考にしてください。


例えば、
土地1,000万
建物2,000万(契約時600万、上棟時600万必要)
の場合。

概算として、
土地1,000万 つなぎ金利3% 事務手数料10万 土地購入から完成まで6カ月とすると、
金利負担部分 1,000万×3%×6カ月÷12カ月=15万
事務手数料10万

建物契約時600万 金利3% で契約時から完成まで5カ月とすると、
金利負担分 600万×3%×5カ月÷12カ月=7.5万

上棟時600万 金利3% で上棟時から完成まで4カ月とすると、
金利負担分 600万×3%×4カ月÷12カ月=6万
合計38.5万
となる訳です。
しっかりと考えておかないといけないですね。

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住まいづくりファイナンシャルプランナー

永井 良
兵庫県尼崎市
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