DIAGNOSIS 住宅購入時の諸費用等

家を建てるのには、実は土地・建物の購入資金以外にもたくさんの諸経費がかかります。
建設業者(ハウスメーカー・工務店)からの見積書には記載されない場合もあるので、しっかり把握しておかないと後々大変なことになります。
諸経費は大きく分けて住宅ローンを借りる際にかかる諸経費と、それ以外の諸経費の2種類になります。
それぞれしっかりチェックしておきましょう。

住宅ローンの諸経費

住宅ローンの諸経費とは、住宅ローンを借りる際に必要となる経費の事です。
住宅ローン諸経費目安は、購入価格の5%です。

※土地2,000万、建物2,000万、住宅ローン4,000万の場合

  • 項目
  • 概要
  • 費用 *
登記関係 ・建物表示登記 ・土地家屋調査士の報酬 ・9万円
・土地所有権移転登記/ 建物所有権保存登記 ・土地購入時の土地所有権移転登記または建物完成時の建物所有権保存登記に要する登録免許税と、司法書士の報酬 ・土地所有権移転登記22万円
建物所有権保存登記10万円
・抵当権設定登記 ・ローン契約時の抵当権設定登記に要する登録免許税と、司法書士の報酬 ・12万円
ローン関係 ・手数料 ・フラット35の場合は融資手数料、銀行の場合は事務手数料といいます ・民間ローン31,500円。
フラット80万。
・保証料 ・連帯保証人がいない場合に必要。公庫の場合は保証協会、銀行の場合は保証会社に支払いますが、フラット35の場合は不要です ・民間ローン80万。フラット0円
・団体信用生命保険特約料 ・フラット35の場合にローン契約者の死亡等に備えて加入するのが一般的。特約料は毎年払いとなります。なお、銀行融資の場合も特約生命保険への加入が義務付けられていますが、ローン返済額に含まれる場合も多いようです ・民間ローンは金利に含まれているため、負担無し。フラット初年度143,000円。35年分総額285万
・火災保険料 ・ローンの担保となる住宅が火災による被害を受ける場合に備えて加入する損害保険の保険料。フラット35の場合は加入義務があり(※)、銀行融資の場合にも、通常、加入を義務付けられています。支払いは毎年払いと一時払いとがあります。なお、地震保険は任意加入です。※ただし、住宅支援機構の特約火災保険はりようできません。 ・非耐火(木造)35年一括払い50万~80万
・耐火(鉄骨、鉄筋コンクリート)35年一括払い30万~70万。
つなぎ
融資関係
・つなぎ融資手数料 ・詳細は下記「つなぎ融資とは」を参照のこと。 ・つなぎ融資手数料:40万円
分割融資手数料:0円
内部留保金手数料:0円
外部つなぎ融資会社利用手数料
:50万円

つなぎ融資とは

金融機関は担保なしでは多額の融資を行ないません。
住宅ローンを借りるには、まず購入する家を担保にする(抵当権を設定する)必要があります。
建売住宅やマンションなど既に建物が建っている物件を購入する場合は、引渡と同時に建物に抵当権を
設定できるためつなぎ融資は必要ありません。
しかし土地を購入してからでないと建物を建てられない注文住宅の場合、
土地購入資金、着工金、中間金を「つなぎ融資」で補う必要があります。

①つなぎ融資

一般的に多いのはこのタイプです。建物が完成し抵当権を設定できる状態になるまで銀行のつなぎ融資制度を利用し、土地購入資金、着工金、中間金を借ります。
つなぎ融資を借りた期間に応じて、金利分を負担しなければなりません。
住宅ローンの元金+利息の支払いは建物完成時からとなります。

②分割融資

土地購入資金、着工金、中間金をそれぞれ別個の住宅ローンとして借りるつなぎ融資の形。
融資を受けたローン毎にそれぞれ元金+利息の支払いがスタートします。
住宅ローンの支払いがスタートするため、金利分の負担がなく
つなぎ融資にかかる費用は不要になります。

③留保金扱い

土地を購入するタイミングで住宅ローン全額を融資します。
そのため賃貸契約者の場合は、現在住んでいる家賃の支払いと住宅ローンの返済がダブルでかかってきます。
返済がスタートするのでつなぎ融資の費用は不要になります。

④外部の会社を利用したつなぎ融資

最近①のようなつなぎ融資をしない銀行が増えてきています。
その場合外部の信販会社を利用して①と同様のつなぎ融資を利用するしかありません。
①の金利分の負担+別途融資事務手数料等を支払わなければなりません。

住宅ローンの諸経費以外の諸経費

不動産取得税や固定資産税など、家を購入した後にかかる費用もあります。
また建替え時のみ必要な諸経費もありますので、建替えを考えている方はこちらもチェックしておきましょう。

*土地2,000万、建物2,000万、住宅ローン4,000万の場合

  • 項目
  • 概要
  • 費用 *
印紙税 ・住宅を新築する場合には建築業者と請負契約書を、住宅資金として銀行などの融資を受ける場合には金銭消費貸借契約書を作成します。このような契約書を作成する場合に課税されるのが、印紙税です。印紙税の額は、請負金額や売買金額などによって定められており、収入印紙の譲渡に関する契約書や建築工事の請負に関する契約書のうち、契約書に記載された金額が1千万円を超えるものについては、平成9年4月1日行こう、税率が軽減されています ・5万円
登録免許税 ・不動産の売買契約などが成立すると、所有権移転登記や建物を新築した場合の保存登記を行います。また、銀行などのローンを利用する時、抵当権の設定登記が必要になります。このような登記の際に課税されるのが、登録免許税です。登録免許税の額は、不動産の価格などに、登記の目的により一定の税率を掛けて計算します。なお、一定の要件に該当する住宅の所有権移転登記、保存登記、さらに住宅資金の貸付等に係る抵当権設定登記については特例があり、税額が軽減されます ・上記登記関係費用に含まれます
不動産
取得税
・不動産購入や住宅の新築など、不動産を取得した時に課税されるのが不動産取得税です。不動産取得税の額は、不動産の価格(通常、固定資産税の評価額)に、取得した不動産の種類により一定の税率を掛けて計算します。なお、一定の要件に該当する住宅や土地を取得した場合には、特例があり、税額が軽減されます ・自宅所有の場合軽減措置により、かからない場合が多い
固定資産税 ・毎月1月1日現在で、各市町村の固定資産課税台帳に記載されている土地・建物にかかる税金で、住宅用地や一定の新築住宅については軽減措置があります。なお、1月1日現在で建物が建っていない土地(建物建築中の土地も含みます)については、住宅用地ではなく、一般の土地として課税されます ・14万/年
都市計画税 ・都市計画法上の市街化区域内にある土地・建物について、固定資産税と同様にかかる税金で、住宅用地については一定の軽減措置があります。なお、1月1日現在で建物が建っていない土地(建物建築中の土地も含みます)については、住宅用地ではなく、一般の土地として課税されます ・4万/年
引越費用 ・新居への引越代 ・20万
建替え関係 (建替え時 に発生) ・仮住まい費用 ・取り壊し、建設期間中の仮住まいの費用。家賃のほかに、敷金・礼金などが必要となります。なお、別途、荷物保管料や粗大ごみの処分費用などが発生する場合もあります ・家賃10万×6カ月=60万
・減失登記費用 ・既存家屋の減失登記に要する費用。土地家屋調査士の報酬が大半 ・6万
・引越費用 ・解体する旧家屋から仮住まいへの引越費用 ・20万
住まいづくりファイナンシャルプランナー Open 9:00~17:00 Closed:土日祝 0120-414-304

住まいづくりファイナンシャルプランナー

永井 良
兵庫県尼崎市
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