「自宅を売却してまとまったお金を受け取り、そのまま住み慣れた家で暮らし続けられる」
そんな仕組みをご存じでしょうか。
これは「リースバック」と呼ばれる不動産取引です。
老後の生活資金を確保する方法として紹介されることもありますが、近年、このリースバックをめぐるトラブルが増えています。
特に注意したいのが、高齢者の方が契約内容を十分に理解しないまま、大切な自宅を売却してしまうケースです。
「今までどおり住み続けられる」という言葉を信じて契約したのに、数年後には自宅を出ていかなければならない。
そんな事態も実際に起きています。
今回は、リースバックの仕組みと実際のトラブル事例、そして契約前に知っておきたい注意点について解説します。
リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却し、その会社と賃貸借契約を結ぶことで、売却後も同じ家に住み続ける仕組みです。
例えば、長年暮らした自宅を2,000万円で売却したとします。
通常の不動産売却であれば、自宅を引き渡して引っ越すことになります。
しかしリースバックでは、売却代金の2,000万円を受け取り、その後は毎月家賃を支払うことで、同じ家に住み続けることができます。
まとまった資金を確保でき、引っ越しも不要という点では、確かにメリットがあります。
ただし、ここで忘れてはいけないことがあります。
リースバックを利用すると、自宅は自分の所有物ではなくなるということです。
売却後は、これまで自分の家だった場所に、借主として住むことになります。
そして、住み続けるためには家賃を支払い続けなければなりません。
国民生活センターが2025年5月21日に公表した資料によると、リースバックに関する相談は増加しており、2024年度には200件を超える相談が寄せられています。
さらに、契約当事者の約7割が70歳以上となっています。
相談内容には、長時間にわたる強引な勧誘や、契約後の家賃値上げ、解約時の高額な違約金などが含まれています。
こうしたトラブルの増加を背景に、国土交通省は2026年7月に「リースバックに関するガイドライン」を策定し、同年10月1日から施行しました。
宅地建物取引業法の解釈・運用を明確にし、事業者による適切な情報提供などを通じて、取引の適正化を図るものです。
高齢者にとって、長年住み慣れた自宅は単なる不動産ではありません。
生活の拠点であると同時に、老後の大切な財産でもあります。
その財産を十分な理解がないまま手放してしまうことは、老後の生活そのものを大きく変えてしまう可能性があります。
国民生活センターが2026年8月4日に公表した相談事例をご紹介します。
① 家賃7万円が約10万円に値上げ
70歳代の女性は、生活が苦しくなったことから、築40年の分譲マンションを約1,000万円で売却し、月7万円の家賃で住み続けていました。
ところが6年後、業者から家賃を約10万円に値上げすると告げられました。
値上げに応じなければ退去するよう繰り返し求められ、困っているという相談です。
月7万円と10万円では、年間の家賃負担に36万円もの差があります。
年金生活などで収入が限られている場合、この負担増は決して小さくありません。
なお、家賃の値上げを求められたからといって、必ず応じなければならないわけではありません。契約内容や法律上の要件によって判断されます。
② 200万円で売った自宅の買い戻しに1,000万円
別の70歳代の男性は、自宅マンションを200万円で売却し、2年間の定期借家契約を結びました。
しかし、契約終了後に退去しなければならない可能性があるため、自宅を買い戻そうとしたところ、業者から提示された金額は1,000万円でした。
売却した金額の5倍です。
もちろん、すべてのリースバックでこのような価格になるわけではありません。
しかし、「いざとなれば買い戻せる」と考えて契約しても、買い戻し価格や条件が事前に定められていなければ、希望どおりに買い戻せるとは限りません。
③ 解約しようとしたら違約金を請求された
2026年10月1日に国民生活センターが紹介した事例では、80歳代の方が不動産業者から朝から夜遅くまで長時間勧誘され、1,200万円で自宅を売却するリースバック契約を結びました。
その後、親族から売却価格が安いと指摘され、解約を申し出ましたが、手付金50万円の返金と違約金50万円を請求されたというものです。
自宅の売却は高額な不動産取引です。
一般に、不動産会社が買主となる自宅の売却契約は、訪問販売のようにクーリング・オフで簡単に解約できるものではありません。
契約後に考え直しても、解除できる条件が限られたり、違約金などが発生したりする可能性があります。
だからこそ、その場で契約を決めないことが非常に重要です。
リースバックを検討する際、特に注意していただきたいのが、売却後に結ぶ賃貸借契約の種類です。
賃貸借契約には、大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。
普通借家契約では、貸主が更新を拒絶するには原則として正当事由が必要です。
一方、定期借家契約は、適法に締結されている場合、契約期間が満了すると更新されずに終了します。
例えば、契約期間が2年間の定期借家契約だった場合、2年後に再契約できなければ、原則として退去することになります。
「売却後も住み続けられる」と「一生住み続けられる」は、まったく違う話なのです。
長年暮らした家にこれからも住み続けたいと考えている方にとって、これは極めて重要な問題です。
契約前には、普通借家契約なのか定期借家契約なのか、契約期間は何年なのか、再契約は可能なのかを必ず確認してください。
もう一つ注意したいのが、売却価格と家賃の関係です。
リースバックでは、通常の不動産売却と比べて売却価格が低くなる場合があります。
さらに、売却後は毎月の家賃が必要です。
例えば、通常の売却で3,000万円程度の価格が見込まれる住宅を、リースバックで1,800万円で売却し、毎月12万円の家賃を支払うと仮定します。
この場合、家賃負担は次のようになります。
5年間：720万円
10年間：1,440万円
15年間：2,160万円
20年間：2,880万円
※家賃は月12万円で一定、更新料・再契約料などは考慮しない仮定の計算です。実際の売却価格や家賃は物件・契約条件によって異なります。
この例では、12年6か月分の家賃で、売却代金1,800万円と同じ金額になります。
もちろん、売却代金の全額を家賃に充てるとは限りませんし、自宅を所有し続ける場合にも固定資産税や修繕費などは必要です。
そのため、単純に家賃の累計だけで損得を判断することはできません。
ただし、まとまった資金を手に入れても、その後の家賃負担によって資金が減り続けるという点は、十分に理解しておく必要があります。
私は、リースバックを積極的にお勧めする立場ではありません。
特に、高齢者の方が現在の自宅に長く住み続けることを希望しているのであれば、慎重に判断する必要があると考えています。
契約を検討する際には、少なくとも次の点を確認してください。
・本当に自宅を売却する必要があるのか。生活資金が不足している場合、ほかに解決方法はないのか。
・売却価格は適正なのか。複数の不動産会社に査定を依頼し、通常の売却価格と比較したか。
・いつまで住み続けられるのか。定期借家契約の場合、契約終了後に再契約できる保証はあるのか。
・家賃を払い続けられるのか。年金収入や貯蓄、将来の支出を考慮しても無理がないか。
・買い戻しの条件はどうなっているのか。買い戻しが可能な場合、その価格や期限は明確になっているか。
・契約を解除するとどうなるのか。手付金や違約金などの条件を理解しているか。
そして何よりも大切なのは、家族や信頼できる第三者に相談する前に契約しないことです。
リースバックには、住み慣れた家を離れずにまとまった資金を確保できるというメリットがあります。
しかし、自宅を売却するということは、その所有権を手放すことでもあります。
特に老後は、収入を大きく増やすことが難しくなる一方で、医療費や介護費用など、予測しにくい支出が発生する可能性があります。
そのような時期に家賃という固定的な支出が増えることは、将来の家計に大きな影響を与えるかもしれません。
住宅を売却して得られる金額だけではなく、その後の家賃や生活費、老後資金まで含めて考える必要があります。
「自宅を売ればお金が入る」という目先のメリットだけで、長年築いてきた大切な財産を手放してはいけません。
リースバックの契約を勧められた場合には、その場で判断せず、まずは家族や信頼できる専門家に相談してください。
強引な勧誘を受けたり、契約内容に不安を感じたりした場合には、消費者ホットライン「188（いやや！）」に相談することもできます。
今回ご紹介したリースバックと同じように、自宅を活用して老後資金を確保する方法に「リバースモーゲージ」という仕組みもあります。
次回は、自宅を売却せずに担保として利用するリバースモーゲージについて、その特徴と注意点を解説したいと思います。
国民生活センター「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」2025年5月21日
国民生活センター「自宅の『リースバック』トラブルにご注意！」2026年8月4日
国民生活センター「リースバック契約は慎重に」2026年10月1日
国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」2022年6月公表
