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永井良 ファイナンシャルブログ

2020/03/10  無料相談の注意点

◆無料相談の仕組みを把握しておきましょう

FPは個人のお金に関する様々な相談に応えてくれます。
個人、家族が生きていくうえで関わるライフイベント、
例えば結婚や妊娠・出産、育児や住宅購入などの幸せなイベントもあれば、
入院、交通事故、介護、死亡のような大変な出来事。
それらの様々な出来事には必ず「お金」が関わってきます。
「これからのお金」についてプロに相談してみたい!ということがありますよね。
そんな時に頼りになるのがファイナンシャルプランナーです。

ではFPに相談する時に、あなたは「無料相談」「有料相談」のどちらを選びますか?

多くの人は「無料相談」を選びたくなります。
「お金」は大切だからです。
でも、よく耳にする「ただほど怖いものはない」という言葉。
FPに関しても例外ではありません。
誰かが損しなければ、誰かが利益を得られないのが経済の原則。
FPもボランティアでは食べては行けません。

では、皆さんが選びたくなる「無料相談」をしてくれるFPは
どこでお金を得ているのでしょう?

保険の無料相談であれば、お客様に保険をご契約頂く事によって
保険手数料が保険会社より入ります。

不動産会社やハウスメーカーが紹介する、ライフプランや住宅ローン無料相談をするFPは、
保険販売に繋げたり、紹介してくれた不動産やハウスメーカーから相談料が入ります。

こういった仕組みがあるという事を、相談者様は理解しておく必要があります。

では「有料相談」なら公平中立な立場で必ず提案してくれるのか?
と言われればそうとは限りません。
「有料相談、1回1,000円。何時間でも相談可能」のような
人件費を考えると、どう考えても成り立たないような内容だったりすると、
やはり何らかの別の収入に繋げなければ、
そのFPは普通に仕事を続けていくのは難しいと言えるでしょう 。
FPが、相談料だけで食べて行けるぐらいの価格設定でなければ、
本当に公平中立な立場でのアドバイスは難しいと考える必要があります。

◆有料相談、無料相談のメリット、デメリット

ここまで無料相談のカラクリを説明してきましたが、
一概に無料相談が悪いとは言い切れません。
やはりどちらにもメリット、デメリットがあります。
改めてまとめると、

・「無料相談」
メリット:お金がかからない
デメリット:お客様の立場に立ってプランニングをしているのか
FP自身の利益に繋がるように誘導してプランニングしているのかが
分かりづらい。

・「有料相談」
メリット:相談料から収入を得る公平中立な立場で、
お客様自身に一番有益なプランニングしてもらえる。
デメリット:お金がかかる

です。
「無料相談」が合っている人は、ある程度の知識を持っていて、
FPが本当に良いプランニングをしてくれているか見抜ける人、
またはFPの言葉を鵜呑みにせず、良い情報だけを取捨選択できる人。
あまりお金の世界に馴染みがなく、
よく分からないまま、ついFP任せにしてしまう人は、
誘導される可能性が高いため、「有料相談」が合っていると言えます。

一番のお勧めは、「無料相談」「有料相談」どちらも試してみる事です。
「無料相談」はお金がかからないため、試す事は簡単です。
「有料相談」はお金がかかるため、試すのもハードルが上がりますが、
本当に親身になって相談に乗ってくれるFPに出会えれば、
生涯では何百万、何千万と資産が変わってきます。
ぜひどちらも試してみて、自分自身に合ったFPを見つけてください!


2020/02/10  ライフプランによるマイホーム予算の確認

◆ ご相談内容 ベスト3

年々、住まいづくりファイナンシャルプランナーへお問合せされる方が増えてきています。
当社は有料相談ですが、お金を払ってでも、
安心してマイホームを購入したい方が増えていらっしゃるからだと思います。
社会保障(年金や健康保険)、経済情勢が不安定である中で、
できる事は少しでもやっておきたいと思われるのでしょう。

では、具体的にどんなお問合せがあるのか。
当社にお寄せいただくご相談内容のベスト3は以下です。

1位 マイホーム予算の確認
2位 ベストな住宅ローン選択
3位 土地購入資金を知りたい

今回はまず、1位の「マイホーム予算の確認」について
書いていこうと思います。

◆マイホーム予算の限度額

「マイホーム予算の確認」はまず、「マイホーム予算の限度額」について
お伝えするところから始まります。

例)年収700万、自己資金1,000万、親からの援助資金200万
年収700万の場合、フラット35での借入限度額は約7,000万
の方の場合。

どの方でも「住宅ローン借入限度額+自己資金+援助資金」が上限となります。
住宅ローン借入限度額については、各銀行審査方法に違いがありますが、
多くの金融機関では返済比率から判断するケースが多いです。
よって、この方のマイホーム予算の限度額は
住宅ローン7,000万+自己資金1,000万+援助資金200万=8,200万となります。
これ以上の価格でマイホームを購入する事は現実的に不可能でしょう。

ではここで心配になるのが、8,200万で購入して本当に大丈夫なの?
と言う事です。
自己資金は0円になりますし、住宅ローンも限度額一杯まで借りてしまって、
返済できるのか心配になりますよね。

◆ライフプランシミュレーション

そこで大切になってくるのが、ライフプランにおいて問題のない
「マイホーム予算の確認」なのです。
予算を確認するにはライフプランシミュレーションを作成するしか方法はありません。
年収や家族構成だけでは判断できないのです。
年収、家族構成は当然の事ながら、毎月の生活費や、お子様の教育費の考え方
車の購入費用、保険等ご家族それぞれで全く同じ事などありえないのです。
当社ではこのライフプランシミュレーションを大切に考えています。
住宅ローンの無理のない返済計画や、将来的な繰り上げ返済目標、
ライフプランに合った住宅ローン金利タイプの選択などが見えてくるからです。

しかし、このライフプランシミュレーションですが、
作成を依頼するファイナンシャルプランナー(以下、FP)によって、
いかようにでも見せる事ができるのが怖いところです。

家を販売する不動産会社やハウスメーカーが紹介してくれる無料のFPに相談してみると、
大抵は余裕が出るライフプランシミュレーションが出来上がります。
不動産会社がFPを紹介するのは、FPに太鼓判を押してもらうことで
お客様を安心させ、マイホーム購入につなげたいからです。
では、無料で相談に乗るFPはどこに旨味があるのか。
生命保険等の手数料収入に繋げ、利益を得ているのです。
つまり、不動産会社とFP、お互いWinWinの関係が出来上がっている訳です。
もちろん、不動産会社から紹介されたFPが全て悪い訳ではなく、
中にはお客様の事を考えてプランニングしている人もたくさんいます。

◆良いFPの見分け方とは?

では、お客様の事を考えているFPはどういうプラン作成をするのか。
チェックポイントもこっそりお伝えします。

・住宅ローン金利は35年固定金利の水準にしている
※ここで変動金利の金利を活用して、将来金利が上がる事は想定していない
FPは信じてはいけません。
将来金利が上昇した際にライフプランに大きな影響を与えるためです。

・「年間生活費」を「年間収入-年間貯蓄額」からきちんと算出している
※正確な生活費を算出するには「年間収入-年間貯蓄額=年間生活費」という式があります。
この式をきちんと成り立たせることで相談者様の正しい収支バランスが見え、
正しいライフプラン作成に繋がります。
しかし、この式を使わず、相談者に月々の生活費だけを聞いて年間生活費を出し
かなりザックリしたライフプランを作ってしまうFPもいます。
人は意外と自分の生活費を正しく把握していないものです。
ここの数字を間違えると大きくライフプランは変わってしまい、
正しい提案ができなくなってしまいます。

ライフプラン診断を受ける際は、以上の2点をぜひ意識してみてください。

◆バランス感覚を大切に

他には、ライフプランは厳しめに考えた方が良いのか?
と言う質問をよく受けます。
・将来お子様が大きくなり、手が離れたとしても妻のパート収入は
想定せずに考えたい
・収入はまったく上がらない事を想定して考えたい

確かに上記のように厳しく見る事で、達成可能性は上がると思います。
ただこの場合、マイホーム購入予算は必ず下がります。
住環境はご家族の生活に大きな影響を与えるものですので、
そのバランスをとることがとても大切なことだと思っています。

私自身ご相談を承る際に一番気をつけていることは、
まずは相談者様の不安ごと、気がかり、考え方、環境をしっかりとヒアリングし、
ライフプランシミュレーションを作成していくことです。

そして自分自身が相談者様の立場に立って、
自分のライフプランだったらどのような住宅ローンを選択するか
を考え、ご提案することを信条にしています。


2019/12/19  つなぎ融資について

つなぎ融資とは?

住宅ローンを選ぶ際に重要な事に、「つなぎ融資の有無」があります。
「つなぎ融資って??」と不安になった方、大丈夫です!
当ホームページ内にある下記に分かりやすくまとめています。
ぜひご覧ください。
https://sumai-fp.com/flow/diagnosis/
(↑住宅購入時の諸経費のページに飛びます。
「住宅ローンの諸経費」欄の下に「つなぎ融資とは」という記事と図を載せています)

マンションや建売物件を購入される方には必要ありませんが、
土地を準備してからでないと建物を建てられない「注文住宅」を購入されるケースだと
「つなぎ融資」が必要になってくるというのがよくお分かり頂けたと思います。

住宅ローンをご検討される際、ネットバンクやモゲージバンクでは
つなぎ融資ができない場合もありますので注意が必要です。
フラット35でもつなぎ融資が出来る銀行、出来ない銀行があります。
また融資の際の費用負担も、銀行によって大きく変わってきますので
それらも含めしっかり調べる必要があります。


2019/10/11  住宅ローン選び!良い!悪い?合う!合わない?

みなさん知っていましたか?
住宅ローンには良い住宅ローンと、 悪い住宅ローンがあるのです!!
住宅ローンの良し悪しは、
①金利
②事務手数料
③保証料
④繰り上げ返済手数料
⑤団体信用生命保険料の保険料負担や保障内容
で決まる訳ですが、 仮に、②、③、④、⑤が同じ条件の住宅ローンAとBあったとしましょう。
Aは35年固定金利で1% Bは35年固定金利で1.1% とすると、Aの方がBよりも良い住宅ローンな訳です!!!
って、そんな事はみなさんご存じですよね。
でも、なかなか比べる事って難しいですよね~~。
でも、すごく大切な事です!!
仮に借入額が4,000万だとすると、0.1%金利が上がるだけで、 完済までの利息支払い総額が約78万も高くなります!

でもでも、もっと大切な事があります!!!
それは、自分に合う住宅ローンを選ぶ事です!!!!
自分に合った住宅ローン!?って何!? と思われるでしょう。
ほとんどの人が自分に合った住宅ローン選びをしていないのが、 現状です。
それは、合う住宅ローンの選び方が全く普及していないためです!!
あなたは、変動金利と10年固定金利どっちが合っていると思いますか?
10年固定金利と35年固定金利どっちがあっていると思いますか??
ほとんどの人が応えられないのです!!
どっちが良いかは、もちろん将来の金利変動によって、変わりますが、 どっちが自分に合う住宅ローンかはしっかりと選べるのです!!

それではその選び方とは・・・

合う住宅ローンの選び方ですが、 今、あなたは2つの住宅ローンを選べたとします。
Aは、35年固定金利で金利は1.1%!!
Bは10年固定金利で当初10年間は0.7%!!
4,000万の借り入れ金額で、35年返済で借りる事は決まっています。
さて、どちらを選択しますか??
これだけではどちらがあなたに合った住宅ローンかはわかりません。
それでは、極端な話かもしれませんが、 仮にあなたの10年後の貯蓄が4,000万貯まる事がわかっていたとすると、 あなたはどちらを選択しますか??
私ならBの10年固定金利を選択します。
なぜなら、10年後に貯金で全額返済できるため、金利上昇リスクは無くなるためです。
高い金利を払うのはもったいないですよね!

要するに、合う住宅ローンを選択するためには、 自分自身のライフプランを知る必要がある訳です。
ライフプランで貯蓄の推移が予想できれば、 あなたに最も合った住宅ローンを選択する事ができます。


2019/10/01  マイホームを夫婦共有名義とするメリット、デメリット

マイホーム購入前の資金相談において、マイホーム購入時の所有権をどのようにしたら良いかと言った相談を受ける事があります。
まずお伝えする事は、マイホーム購入資金を出された方(住宅ローン債務者も含む)の名義にしないと贈与税がかかる点です。
総額5,000万だとして、ご主人様が住宅ローンを4,000万借り、奥様が自己資金を1,000万出したとすると、ご主人様は4,000万/5,000万=80%。奥様は1,000万/5,000万=20%の持ち分とする必要があります。

夫婦共有名義の相談について多く聞かれる事は、住宅借入金等特別控除制度があるためです。https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm
還付額に上限があるため、夫婦で借りられた場合メリットが出るケースはありますが、デメリットもあるため、注意が必要です。
◆メリット ・住宅借入金等特別控除制度を夫婦で受ける事で還付金額が増えるケースがある。

※住宅ローンを借りようとされている方の源泉徴収票と給与明細で、年間いくらの所得税と住民税を支払っているかを確認してみましょう。控除制度は年末借入残債×1%が所得税、住民税から還付されるわけですが、支払った金額以上が還付される事はありませんので。

◆デメリット ・夫婦共有名義とする事で、住宅ローン事務手数料、登記費用が上がるケースがある。 ・マイホーム購入時にお伝えするのは気が引けますが、将来離婚した際に夫婦共有名義の場合に揉めるケースがある。