住宅ローンを選ぶ際、「変動金利は固定金利より金利が低いからお得」と考える方は少なくありません。
実際に、現在の変動金利は0.8％前後の商品もある一方、35年固定金利は3％を超える水準となっており、その差は大きく開いています。
例えば4,000万円を35年返済で借り入れた場合、毎月の返済額には約4万円もの差が生じるため、変動金利を選びたくなる気持ちもよく分かります。
しかし、変動金利にはぜひ知っておいていただきたい「5年ルール」と「125％ルール」があります。
「5年間は返済額が変わらない」と聞くと、「5年間は金利も変わらない」と思われる方がいらっしゃいます。
しかし、これは誤解です。
実際には、多くの金融機関では半年ごとに金利の見直しが行われています。
5年ルールとは、「毎月の返済額」を5年間据え置く仕組みであり、「金利」を固定する制度ではありません。
つまり、金利が上昇しても返済額は変わらないため、その分だけ返済額の中で利息が占める割合が増え、元金がなかなか減らなくなる可能性があります。
5年後には返済額の見直しが行われますが、その際も返済額は前回の125％までしか増やせないというルールを採用している金融機関があります。
一見すると、「急に返済額が大きく増えない安心な制度」のように感じます。
しかし、金利が大きく上昇している場合には、本来必要な返済額まで増やせず、利息を払い切れないケースも考えられます。
その結果、未払い利息が発生し、契約内容によっては最終返済時などに精算が必要となる場合があります。
日本では長年にわたり低金利が続いてきたため、このような仕組みが問題になる場面はあまりありませんでした。
そのため、住宅ローンの説明を受けても、5年ルールや125％ルールについて十分に理解しないまま契約される方も少なくありません。
変動金利そのものが悪いわけではありません。
大切なのは、金利が上昇した場合でも無理なく返済を続けられるかどうかを、事前にシミュレーションしておくことです。
住まいづくりFPでは、お客様のライフプランに合わせて、「借りられる金額」ではなく「安心して返済できる金額」を一緒に考えています。
住宅ローン選びで迷われている方は、お気軽にご相談ください。
