2020/05/04　 土地購入から建物完成まで。期間が空く場合の住宅ローン相談

こんにちは。
住まいづくりファイナンシャルプランナーの永井です。
今回は、先月のご相談者様について記載していきます。

◆土地購入から、1年後に建築したい

今回のご相談者様は土地を購入してから、 1年超先に建物を建てたいというご希望がありました。一見疑問に思われるかも知れませんが、下記のような理由がありました。

土地がなかなか出てこない地域で、ようやく希望する土地が見つかった。
しかし子供が既に小学校に通っており、中学校入学のタイミングで転居したい。
こう聞くと、「なるほど、十分ありえるケースだな」と思われるでしょう。

具体的には2020年3月に土地決済（引き渡し）し、2022年3月に引っ越しをご希望。
建物は注文住宅で、着工金、中間金が必要。
10年後には退職金が入り、ほぼ全額返済が可能なライフプランであり、フラット35は希望せず、10年固定金利をご希望。

さて、この場合、注意点は2点あります。

◆団体信用生命保険と住宅ローン控除

①土地を購入後に建物完成時まで期間があると、再度団体信用生命保険（以下団信）の告知が必要となる。

土地購入後に万が一病気や事故で団信に加入できなかった場合、建物住宅ローンを借りられなく可能性があります。

②住宅借入金等特別控除（以下住宅ローン控除）が適用できるか確認が必要。

①の対策
建物審査時の団信告知時に診査が通らなくとも建物住宅ローンが借りられるように、当初よりフラット35を選択する。
フラットの場合は、団信無し住宅ローンが選択可能なため、団信が加入できず、住宅ローンが借入できない事は無くなるため。
ただし、住宅ローンを借りた後に死亡した場合は住宅ローンが返済できなくなるため、団信のかわりとなる死亡保険に土地購入時のタイミングで加入しておく事が望ましいでしょう。もしくは、土地購入時に団信加入できれば、建物完成時に団信診査が不要な住宅ローンを探すという方法もあります。

②の確認
住宅ローン控除の適用条件に関しては必ず最寄りの税務署に確認されるべきですが、一般的には下記の内容となっています。
国税庁ホームページ
http://→https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm
住宅ローン控除は13年と10年が現時点ではあり、13年の控除を受けるには令和2年12月31日まで居住の用に供す事が条件となります。
10年の控除を受ける場合は令和3年12月31日までが期限となります。

※現在、新型コロナの影響で入居が期限（令和２年12 月31 日）に遅れた場合
でも、以下の両方の要件を満たせば、令和３年12 月31 日までの入居で特例措置の対象となる事が 国土交通省より発表されていますので、併せてご確認ください。
[1]一定の期日までに契約が行われていること。
 ・ 注文住宅を新築する場合：令和２年９月末
 ・ 分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合：令和２年11 月末
[2]新型コロナウイルス感染症及びそのまん延防止のための措置の影響によって、注文住宅、分譲住宅、既存住宅又は増改築等を行った住宅への入居が遅れたこと
国土交通省→https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001342665.pdf

◆今回のご相談者へのご提案
→ライフプランから、10年固定金利が合っていると判断しました。

また建築予定の建物がフラット35S対象外であった事と、団信付き住宅ローンをご希望されていたため、
・民間住宅ローンで10年固定金利
・つなぎ融資が可能
・土地購入時に団信に加入できれば、建物住宅ローン借入時は団信告知不要の住宅ローン
をお探ししました。

住宅ローン調査表のとおり、まず建物着工金、中間金のつなぎ融資ができる銀行が限られている事、また、建物住宅ローン審査時には団信告知が必要な銀行がほとんどでした。
みずほ銀行が土地購入時に団信加入できていれば、建物住宅ローン審査時は団信告知不要であるため、今回はみずほ銀行の住宅ローンをご提案しました。

みずほ銀行はつなぎ融資ではなく、分割融資を行っているため、つなぎ融資コストがかからない点もメリットであり、かつ10年固定金利も2020年4月で最優遇金利0.7%と低い事もメリットでした。

当初の希望は2022年3月でしたが、住宅ローン控除制度が無くなる可能性がある事。また、団信保険は土地購入時に確定させておきたい事等を考えてみずほ銀行を選択する事に決まりました。
建物完成は当初希望より半年近く早く建てる事となりますが、つなぎ融資のコストが安い事もあり、大変ご満足頂けるご提案となりました。

---