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永井良 ファイナンシャルブログ

2020/06/11  住宅ローンの借り換え相談キャンペーン開始:通常料金より1万円割引!

◆住宅ローン借換相談

(ライフプランシミュレーション作成1回+住宅ローン借換調査1回) 通常料金33,000円(税込み)→22,000円(税込み)

◆借り換え相談とは

お客様のライフプランシミュレーションを確認したうえで、住宅ローン借換提案をさせて頂きます。月額返済を節約したり、将来の金利変動リスクを回避したりすることができます。 お客様がお住まいの地域にて徹底的に調査し、お客様に合ったプランをご提案いたします。

こんにちは。住まいづくりファイナンシャルプランナーの永井です。
これまでも住宅ローンの借り換えに関するお問合せはたくさんありましたが、コロナの影響で少しでも家計の負担を軽くしたいと思う方が増えており、住宅ローン借り換えのご相談件数が5月以降急増していると実感しています。

「住宅ローンの借り換え」とは、現在借りている住宅ローンを、別の銀行の住宅ローンで借り直す事です。当然新たに住宅ローンを借りるため、銀行への事務手数料、保証料、抵当権設定費用が再度必要となり、負担となります。それでも、金利が下がる事で将来の利息負担が下がるので、借り換えするメリットが出る可能性があるのです。

◆住宅ローン金利は本当に下がっている?

1984年からの住宅ローン金利推移が住宅金融支援機構HPに掲載されていましたので、ご確認下さい。このグラフを見る限り1991年のバブル崩壊以降金利は下がり続けています。リーマンショック前に少し金利が上昇しましたが、リーマンショック後に再度下がりました。その後10年は下がっていない事がわかります。10年固定金利については2016年を底に少し上がっています。
この金利推移を見ると、住宅ローン金利はここ20年あまり下がっていないように見えますが、実はこのグラフは各銀行の基準金利を表示しているのです。
実際には基準金利より優遇金利が引かれ、実行金利となります。
実行金利のグラフは見つかりませんでしたが、私の経験ではアベノミクス(2013年)前では変動金利で0.875%程度。10年固定金利では2%を超えていました。

現在では変動金利で0.5%前後。10年固定金利は0.8%前後となっています。

ここまで金利の説明をしました。
それでは借り換え相談のメリットに関して、実際の借り換え例を以下にご紹介したいと思います。

◆借り換えるだけで、285万円もお得に!

10年前に住宅ローンを借入し、残りの返済期間が25年。残りの借入残高が4,000万。金利が10年固定金利で1.5%のお客様。

同じ10年固定金利0.8%で借り換えた場合
返済期間は25年、諸費用は手数料、抵当権設定費用で100万

〈借り換え前〉
残り25年の総利息負担額799万

〈借り換え後〉
残り25年の総利息負担額414万+諸費用100万=514万

よって、799万―514万=285万もの借り換えメリットが出る事になります!

もちろん、固定期間後の金利差額や、繰り上げ返済等によって借り換えをした方が良い場合、しない方が良い場合とありますので、ライフプランシミュレーションを確認する事が大切です。

◆借り換え時の注意点

  1. 銀行が作成する借り換えメリット表が本当に正しいかチェックが必要。
  2. 諸経費をしっかりと考慮しているか確認が必要。
  3. 借り換え後の返済期間を短くしている場合は注意が必要。
  4. 固定金利が現在の住宅ローンと同じとなっていなければ比較はできない。
  5. 現在の住宅ローン金利タイプがライフプランに合っているのか、借り換え後の金利タイプがライフプランに合っているのか、確認が必要。

注意点ついて、順に説明していきます。

1.銀行が作成する借り換えメリット表が本当に正しいかチェックが必要。

固定期間終了後の金利が見込みになっているケースもあります。

2.諸経費をしっかりと考慮しているか確認が必要。

借り換えの場合、諸経費がかかります。諸経費が借り換え時点での負担額です。
将来繰り上げ返済や全額返済を計画している場合、借り換えしない方が良い場合もある。

3.借り換え後の返済期間を短くしている場合は注意が必要。

上記で記載した借り換え後の総利息負担額は返済期間を変えなかった場合の金額です。金利が下がる事で返済額を変えなかった場合、返済期間を短くする事も可能です。 金利が1.5%→0.8%の場合、返済期間を2年短くでき、その場合総利息負担額は380万まで下がります。返済期間を短くした場合、固定金利終了後に返済額が大きくなるリスクがありますので、注意が必要です。

4.固定金利が現在の住宅ローンと同じとなっていなければ比較はできない。

当然の事ですが、現在の住宅ローンが全期間固定金利だとして、借り換え後の住宅ローンが変動金利であれば、金利が下がるのは当たり前です。その場合金利上昇リスクを背負う事になるため、注意が必要です。

5.現在の住宅ローン金利タイプがライフプランに合っているのか、借り換え後の金利タイプがライフプランに合っているのか、確認が必要。

そもそも現在借りている住宅ローン金利タイプがライフプランに合っていないケースもあります。その場合借り換え時にライフプランに合っている金利タイプへ変更する事が必要となります。仮に変動金利→固定金利に借り換えした事で負担が増えたとしても、金利上昇リスクを回避できる事を選ばれた方が良い方もいらっしゃいます。

◆住まいづくりFPの「借り換え相談」が、他社とは違うところ

住宅ローン借り換え相談では、成功報酬で住宅ローン借り換え相談を行っている会社もあります。成功報酬の場合、メリットが出ない場合は相談者に費用は発生しないため、一見良いように思えますが、借り換えをしてもらわなければ報酬が発生しないため、借り換えを強く勧める提案になりがちです。

その他には、無料の借り換え相談を行っている会社などもあります。こちらも無料ですので、相談者にとっては嬉しい訳ですが、当然何らかの商品(生命保険等)につなげて行く必要があるため、無料借り換え相談を上手に使いこなせる人でないと、別で無駄な出費が発生する恐れがあります。

住まいづくりFPでは、住宅ローン借り換え相談時に必ずライフプランシミュレーション作成を行います。なぜなら、お客様のライフプランシミュレーションを確認しない限り、お客様の立場に立って住宅ローンをご提案する事ができないためです。 借り換えは目的ではなく、より良い資産形成を行い、少しでも安定した生活を送れるようにする「夢の実現」へのひとつの手段です。
お客様の夢の実現をサポートさせて頂ける日を心より楽しみにしています。