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永井良 ファイナンシャルブログ

2020/02/10  ライフプランによるマイホーム予算の確認

◆ ご相談内容 ベスト3

年々、住まいづくりファイナンシャルプランナーへお問合せされる方が増えてきています。
当社は有料相談ですが、お金を払ってでも、
安心してマイホームを購入したい方が増えていらっしゃるからだと思います。
社会保障(年金や健康保険)、経済情勢が不安定である中で、
できる事は少しでもやっておきたいと思われるのでしょう。

では、具体的にどんなお問合せがあるのか。
当社にお寄せいただくご相談内容のベスト3は以下です。

1位 マイホーム予算の確認
2位 ベストな住宅ローン選択
3位 土地購入資金を知りたい

今回はまず、1位の「マイホーム予算の確認」について
書いていこうと思います。

◆マイホーム予算の限度額

「マイホーム予算の確認」はまず、「マイホーム予算の限度額」について
お伝えするところから始まります。

例)年収700万、自己資金1,000万、親からの援助資金200万
年収700万の場合、フラット35での借入限度額は約7,000万
の方の場合。

どの方でも「住宅ローン借入限度額+自己資金+援助資金」が上限となります。
住宅ローン借入限度額については、各銀行審査方法に違いがありますが、
多くの金融機関では返済比率から判断するケースが多いです。
よって、この方のマイホーム予算の限度額は
住宅ローン7,000万+自己資金1,000万+援助資金200万=8,200万となります。
これ以上の価格でマイホームを購入する事は現実的に不可能でしょう。

ではここで心配になるのが、8,200万で購入して本当に大丈夫なの?
と言う事です。
自己資金は0円になりますし、住宅ローンも限度額一杯まで借りてしまって、
返済できるのか心配になりますよね。

◆ライフプランシミュレーション

そこで大切になってくるのが、ライフプランにおいて問題のない
「マイホーム予算の確認」なのです。
予算を確認するにはライフプランシミュレーションを作成するしか方法はありません。
年収や家族構成だけでは判断できないのです。
年収、家族構成は当然の事ながら、毎月の生活費や、お子様の教育費の考え方
車の購入費用、保険等ご家族それぞれで全く同じ事などありえないのです。
当社ではこのライフプランシミュレーションを大切に考えています。
住宅ローンの無理のない返済計画や、将来的な繰り上げ返済目標、
ライフプランに合った住宅ローン金利タイプの選択などが見えてくるからです。

しかし、このライフプランシミュレーションですが、
作成を依頼するファイナンシャルプランナー(以下、FP)によって、
いかようにでも見せる事ができるのが怖いところです。

家を販売する不動産会社やハウスメーカーが紹介してくれる無料のFPに相談してみると、
大抵は余裕が出るライフプランシミュレーションが出来上がります。
不動産会社がFPを紹介するのは、FPに太鼓判を押してもらうことで
お客様を安心させ、マイホーム購入につなげたいからです。
では、無料で相談に乗るFPはどこに旨味があるのか。
生命保険等の手数料収入に繋げ、利益を得ているのです。
つまり、不動産会社とFP、お互いWinWinの関係が出来上がっている訳です。
もちろん、不動産会社から紹介されたFPが全て悪い訳ではなく、
中にはお客様の事を考えてプランニングしている人もたくさんいます。

◆良いFPの見分け方とは?

では、お客様の事を考えているFPはどういうプラン作成をするのか。
チェックポイントもこっそりお伝えします。

・住宅ローン金利は35年固定金利の水準にしている
※ここで変動金利の金利を活用して、将来金利が上がる事は想定していない
FPは信じてはいけません。
将来金利が上昇した際にライフプランに大きな影響を与えるためです。

・「年間生活費」を「年間収入-年間貯蓄額」からきちんと算出している
※正確な生活費を算出するには「年間収入-年間貯蓄額=年間生活費」という式があります。
この式をきちんと成り立たせることで相談者様の正しい収支バランスが見え、
正しいライフプラン作成に繋がります。
しかし、この式を使わず、相談者に月々の生活費だけを聞いて年間生活費を出し
かなりザックリしたライフプランを作ってしまうFPもいます。
人は意外と自分の生活費を正しく把握していないものです。
ここの数字を間違えると大きくライフプランは変わってしまい、
正しい提案ができなくなってしまいます。

ライフプラン診断を受ける際は、以上の2点をぜひ意識してみてください。

◆バランス感覚を大切に

他には、ライフプランは厳しめに考えた方が良いのか?
と言う質問をよく受けます。
・将来お子様が大きくなり、手が離れたとしても妻のパート収入は
想定せずに考えたい
・収入はまったく上がらない事を想定して考えたい

確かに上記のように厳しく見る事で、達成可能性は上がると思います。
ただこの場合、マイホーム購入予算は必ず下がります。
住環境はご家族の生活に大きな影響を与えるものですので、
そのバランスをとることがとても大切なことだと思っています。

私自身ご相談を承る際に一番気をつけていることは、
まずは相談者様の不安ごと、気がかり、考え方、環境をしっかりとヒアリングし、
ライフプランシミュレーションを作成していくことです。

そして自分自身が相談者様の立場に立って、
自分のライフプランだったらどのような住宅ローンを選択するか
を考え、ご提案することを信条にしています。