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永井良 ファイナンシャルブログ

2020/04/18  ベストな住宅ローンの選び方

◆住宅ローンを後回しにしない

前回はご相談内容1位の「マイホーム予算の確認」について書きましたので、今回は2位の「ベストな住宅ローン選択」について書いていきます。
住宅ローンを借りる際、少しでも負担のない金利で借りたいのは当然の事です。ただ、意外と住宅ローン選びを他人に任せてしまっている人が多いのが現実です。
マイホーム購入の際には物件選びに必死になってしまい、住宅ローンは後回しになってしまいがちだからです。
なぜそうなってしまうのでしょうか?

その理由は、
①住宅ローンはどこで借りても大差はないと思っている。
②ハウスメーカーや不動産会社が紹介してくれる提携ローンが必ずお得と思っている。
③マイホーム(土地や建物)は目に見えるが、住宅ローンは目に見えず把握しにくい。

と言った事が考えられます。
まずはそれらの考えを改めなければなりません。

まず、
住宅ローンはどこで借りても大差はない?
いえいえ、とんでもありません!

①住宅ローン選択次第で、総額数百万円変わる事があります。

→住宅ローンを4,000万(返済期間35年)借りた場合
・A銀行は10年固定金利0.45%で月額返済は102,952円
・B銀行は同じ10年固定金利でも0.9%で月額返済は111,059円
10年間だけでも約97万円、35年で考えると約340万もの違いになってしまいます。(2020年4月時点の実際の金利で比較しています。)
マイホーム予算を少しでも下げる交渉をされるのであれば、同時に住宅ローン選択にも力を入れるべきです。

②提携ローンが必ずお得?いえ、決してそうとは限りません。

住宅を販売する会社には付き合いのある銀行があるものです。
大手ハウスメーカーであれば資本関係(銀行が株主)のある銀行もありますし、中小企業の工務店であれば借入をしている銀行があります。
そういった銀行を紹介してくるケースは少なくありません。

提携ローンで金利が下がる場合も当然ありますが、①のB銀行が0.2%金利が下がったとしても、A銀行より金利が高くなってしまいますので、比較する事は大切です。

③住宅ローンはわかりづらい?はい。正直わかりづらいです。

住宅ローンに限らずですが、保険、投資含め、金融商品は文字と数字の商品であるため本当にわかりづらいです。
服や車や住宅のように、着てみたり乗ってみたり見たり触ったりできないですからね。
でも、①で住宅ローン選択がどれだけ大切かが分かれば、住宅ローン選びも慎重に進められるはずです。

住宅ローン選択が大切だと気付いていただけましたか?
それでは、次に住宅ローンの選び方をお伝えします。

◆住宅ローンの良い選び方

①「ライフプランから自分に合った金利タイプの確認」
金利タイプとは、変動金利や5年固定、10年固定、20年固定、全期間固定などの金利の種類の事です。
基本的に変動金利が低く、全期間固定金利が金利は高くなります。
どの金利タイプがお客様にベストかは、将来金利がどのように推移するかで変わりますがライフプランに「合った」金利タイプを確認する事が大切です。
あなたに合った金利タイプについは以前に書いた下記ブログをご覧ください。→https://sumai-fp.com/blog/archives/33

②「自分に合った金利タイプでどこの銀行が一番低いかを確認。」
最近は住宅ローンも複雑になってきています。
保証料や事務手数料等の諸費用負担に関してもそうですが、団信保障範囲についても様々なタイプが出ています。
でもやはりまずは金利が大切です。
例えば4,000万を35年返済で借りたとして、0.1%金利が変わるだけで、利息分は79万円も変わるためです。

③「同じ金利であれば、団信保障内容や、諸費用を確認し、ベストな住宅ローンを確認する。」
金利が0.1%以内の差であれば、諸費用や団信保障範囲等を確認し、選ばれるべきです。
また、日頃の使い勝手も大切ですね。
日頃から使っている銀行であれば、利便性が高い事もあるので。
団信保障については、がん団信や、三大疾病団信、8疾病団信等がありますが、金利負担が増える場合も多いです。

◆住宅ローン選びの注意点

①銀行員を頼らない
当然の事ながら、銀行員は自社の商品しか勧めてくれません。
他の銀行が良いとわかっていたとしても、勧める事はないため、頼る事はできないのです。
また、不動産会社や、ハウスメーカーが紹介してくれる銀行員に「私の今回の借入は無理な借入額ではないでしょうか?」といった相談をしても、親身に相談に乗ってもらえる事は少ないです。
多くの場合は「審査が通れば返せますよ。大丈夫ですよ」と言われるでしょう。
なぜなら、銀行員はお客様よりお客様を紹介してくれた不動産会社や、ハウスメーカーの営業マンといった仕事の繋がりを重要視しているため、予算が下がるような発言はしません。営業マンに嫌われては、次は紹介してくれないためです。
お客様は一元さんでしかないのです。

②ネットの情報を鵜呑みにしない。
これだけネットに情報が氾濫している時代ですので、ほとんどの方は、まずネットで「住宅ローン ランキング」と検索するでしょう。
ここで上位に上がってくるのは、ネット広告に力を入れている銀行となります。
住宅ローンランキングを運営しているサイトは多いですが、ほとんどが全国をマーケットにしている銀行が上位にあり、地方銀行や信用金庫が出てくる事はまずありません。
地方銀行や、信用金庫は全国で営業している訳ではないため、全国をターゲットにしたネット広告に力を入れるのは効率が悪いからだと思います。

③不動産会社やハウスメーカーが勧める提携ローンを鵜呑みにしない。
提携ローンと聞くと、とてもメリットがありそうに思ってしまいますが、意外とそうではないケースがあります。
参考にされる事は良いと思いますが、信じ込まずに、0.1%でもこだわって
住宅ローンを選択する必要があります。

現在の住宅ローン金利は過去最低水準の金利となります。
よって、今後さらに金利が下がる可能性は少ないと判断できます。
金利が下降局面では、住宅ローンの借り換えが利用できるケースはありましたが、金利が上昇局面では今後住宅ローンの借り換えでメリットが出るケースは少ないと思われます。
よって、最初に選ぶ住宅ローンは今まで以上に真剣に、金利、諸費用にこだわって選ぶ必要があります。
やはり、まずはライフプランシミュレーションで自分に合った金利タイプを見つけていきましょう。
ご自身では難しい部分でもありますので、必要があれば住まいづくりファイナンシャルプランナーをぜひご活用下さい。



参考ホームページ
「どの銀行の住宅ローンがおすすめ?」と考えてはダメ!
初心者でも損しない4つの「住宅ローン新常識」とは?
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/116417